A assembleia é o momento mais importante do seu condomínio, pois é através dela que os condôminos podem expor suas opiniões, deliberar sobre assuntos importantes e exercer seu direito como morador.
A vida condominial não é uma tarefa fácil, pois cada condômino tem sua forma de pensar, agir e sentir, e por isso as regras são estabelecidas para que todos possam se nortear e seguir a mesma direção, minimizando assim os conflitos.
Tendo esse ponto como base, e garantindo o direito de todos, a determinação dos quóruns tem como objetivo evitar que as decisões mais importantes sejam tomadas apenas por uma pequena quantidade de condôminos.
Essa classificação dos quóruns geralmente é destacada na própria convenção, estatuto, e também pelo Código Civil e pela lei 4.591, conhecida como Lei do Condomínio.
Agora que vocês entenderam um pouco sobre a importância do quórum, vamos responder o que de fato interessa.
Qual o quórum necessário para cada tipo de obra dentro do meu condomínio?
Primeiro ponto importante é que as obras são divididas entre: Necessárias, úteis e voluptuárias. Vamos conhecer um pouco de cada uma delas:
• Obras necessárias
As obras necessárias são aquelas que tem como objetivo conservar e evitar a deterioração das partes do condomínio. São consideradas como indispensáveis ou urgentes e como o próprio nome já diz “NECESSÁRIA” – Podemos citar como exemplo: Conserto de telhado, reparo de infiltrações, reparos elétricos etc. Com isso, o quórum mínimo para realizar desse tipo de ação é a maioria dos presentes na assembleia (50% + 1).
Lembramos que: Caso a obras seja de extrema urgência e não traga uma despesa muito alta, não é necessário esperar e agendar uma assembleia. Medidas podem ser tomadas imediatamente e depois ratificadas em assembleia.
• Obras úteis
Obras úteis são consideradas aquelas que não são indispensáveis para a conservação do condomínio e sim aquelas que facilitam e aumentam a utilização do mesmo, ou seja, a obra tem uma utilidade a agregar ao condomínio, mas não de forma urgente. Podemos citar como exemplo: individualização de contas de consumo, cobertura de vaga de garagem etc. Para esse tipo de obra o quórum exigido é a maioria absoluta, ou seja, 50% + 1 dos condôminos. Vale frisar, não é a maioria dos que estão presentes na assembleia, e sim, de todos os condôminos/proprietários.
• Obras Voluptuárias
As obras voluptuárias são definidas como as obras que não são necessárias ou úteis, mas tornam o condomínio mais agradável e servem para embelezá-lo. Ou seja, são as obras consideradas de mero deleite ou recreio. Tendo como exemplo: reforma nos halls, salão de festas, academia e demais áreas comuns, melhorias nos espaços, como compra de equipamentos melhores e objetos de embelezamento etc. O quórum para aprovação e realização desse tipo de obra é maioria qualificada, ou seja, ⅔ dos condôminos. Lembrando que, não são 2/3 dos que estão presentes na assembleia e sim de todos os condôminos/proprietários.
É importante frisar que, para obras de alteração de fechada, construção de novos pavimentos ou modificações nas áreas de uso comum, o quórum necessário é a unanimidade dos condôminos, ou seja, é necessária a aprovação de 100% dos condôminos.
A maior pergunta dos síndicos e condôminos é: E se não atingirmos o quórum durante a assembleia? Temos algumas soluções que podem auxiliar na obtenção desses quóruns.
São elas:
• Elaboração de cartas de anuência: O proprietário pode elaborar uma carta de anuência pós assembleia para concordar com o que foi votado ou expressar seu voto mesmo após o encerramento.
• Assembleia Permanente: Através da LEI 14.309, de 8 de março de 2022, onde foi alterado o artigo 1.353 do Código Civil (Lei 10.406/2002), que permite a realização das assembleias permanentes. Essa modalidade de assembleia não tinha previsão legal, mas analisando a grande dificuldade de se atingir o quórum ela foi instituída legalmente com o objetivo de facilitar a obtenção dos quóruns. Ainda não sabe o que é uma assembleia permanente? Aguarde que em breve iremos explicar direitinho para vocês.
• Outro ponto muito importante para frisarmos é que no caso de exigência de quórum qualificado, o inadimplente tem direito a voto, pois sempre se considera o inadimplente quando se fala em direito de propriedade, que é o caso das assembleias destacadas no texto.
Para finalizar, frisamos que, para todos os tipos de obras citados o síndico sempre deve prezar pela transparência e clareza nas informações, priorizando o contato com os condôminos, apresentando os orçamentos e deixando claro para todos o que será feito no condomínio. Essa atitude irá trazer mais segurança e credibilidade na hora da votação, garantindo assim maior chance de aprovação.
Caso tenham dúvidas, estamos a disposição para ajudá-los!
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