Nós, profissionais do ramo, somos rotineiramente indagados sobre quem criou essas e inúmeras outras regras existentes para cada condomínio. No que refere-se principalmente as assembleias de entrega dos empreendimentos, os condôminos não concordam com determinados procedimentos que obrigatoriamente devemos adotar para consolidar aquele rito. E sempre vem as perguntas e consequentes indignações: “Mas quem criou essa regra?”, “Nós não votamos isso!”, “Porque a administradora está fazendo desta forma se no outro condomínio que resido, não é assim?”, “Qual tempo de mandato do síndico”.
O passo mais importante neste momento é elucidar a todos que essas regras quando nascem em nada tem a ver com os condôminos ali presentes, inicia-se muito tempo antes daquele ato assemblear. Ou seja, naquele momento da assembleia nada há a se fazer a não ser seguir o regramento pré-determinado.
A construtora/incorporadora, antes de iniciar a obra daquele condomínio, obrigatoriamente deverá registrar junto ao cartório competente a chamada “incorporação imobiliária”, nos moldes do artigo 32 da Lei 4.591/64, neste momento há o arquivamento da Minuta da Convenção de Condomínio, vejamos:
Art. 32. O incorporador somente poderá negociar sobre unidades autônomas após ter arquivado, no cartório competente de Registro de Imóveis, os seguintes documentos:
j) minuta da futura Convenção de condomínio que regerá a edificação ou o conjunto de edificações.
Conforme disposto no artigo 1.333 do Código Civil, a validade da Convenção de Condomínio está condicionada a subscrição e aprovação por dois terços das frações ideais, ou seja, como a construtora/incorporadora é proprietária daquele terreno que um dia se tornará um condomínio, a mesma já atendeu o requisito legal.
Esta ação é obrigatória para que se inicie a comercialização do imóvel, de tal modo, quando o comprador (futuro condômino) busca aquele empreendimento e efetiva sua aquisição, ele implicitamente adere aquelas regras estabelecidas.
A Minuta da Convenção de Condomínio, nada mais é do que um molde da Convenção de Condomínio, que só terá esse status quando o condomínio for instalado. Por instalação entendemos um empreendimento devidamente regularizado, ou seja, com a expedição do habite-se pela Prefeitura Municipal bem como com a expedição da Certidão Negativa de Débitos do INSS.
Nos preparativos para realização da assembleia, existem inúmeras críticas acerca do texto da Convenção, pois mesmo as construtoras/incorporadoras seguindo as exigências contidas no Código Civil, cada condomínio possui um perfil cultural, econômico e social que garantem ao mesmo um perfil único, sendo impossivel atingir um resultado satisfatório. Além do mais, a grande maioria das vezes o texto é redigido de forma genérica, utilizando como base unicamente os artigos da legislação competente. Assim, ao longo de pouco tempo se faz necessário atualizar a Convenção Condominial, adaptando para um conteúdo moderno e eficiente.
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